Jakarta, restorasihukum.com – Sewa-menyewa rumah merupakan salah satu bentuk perikatan keperdataan yang umum terjadi dalam kehidupan masyarakat. Hubungan hukum antara pemilik dan penyewa diatur secara jelas dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yang memuat hak dan kewajiban masing-masing pihak.
Kewajiban Pemilik dan Penyewa
Berdasarkan Pasal 1550 KUHPerdata, pemilik rumah yang menyewakan bendanya berkewajiban menyerahkan rumah tersebut kepada penyewa, memelihara kondisi rumah agar dapat digunakan sebagaimana mestinya, serta memberikan hak kepada penyewa untuk menempati rumah tanpa gangguan selama masa sewa.
Sementara itu, menurut Pasal 1560 KUHPerdata, penyewa rumah memiliki dua kewajiban utama, yakni menggunakan rumah secara baik dan sesuai tujuan sewa, serta membayar biaya sewa tepat waktu.
Apabila penyewa menggunakan rumah untuk tujuan lain yang menyimpang dari perjanjian atau menimbulkan kerugian bagi pemilik, maka pemilik berhak meminta pembatalan sewa sebagaimana diatur dalam Pasal 1561 KUHPerdata.
Selain itu, Pasal 1579 KUHPerdata menegaskan bahwa selama masa sewa berlangsung, pemilik tidak dapat secara sepihak menghentikan perjanjian dengan alasan ingin menempati rumah tersebut, kecuali telah disepakati sebelumnya dalam kontrak.
Tanggung Jawab atas Kerusakan dan Kebakaran
Pasal 1564 dan 1565 KUHPerdata mengatur bahwa penyewa bertanggung jawab atas kerusakan rumah selama masa sewa, kecuali kerusakan tersebut terjadi di luar kesalahannya. Demikian pula dalam hal kebakaran, penyewa tidak dapat dimintai pertanggungjawaban apabila dapat membuktikan bahwa kebakaran bukan akibat kelalaiannya.
Dengan demikian, kebakaran atau kerusakan rumah yang terjadi karena keadaan force majeure tidak menjadi tanggung jawab penyewa.
Gugurnya Perjanjian Sewa karena Force Majeure
Pasal 1553 KUHPerdata menyatakan bahwa apabila rumah yang disewakan musnah karena force majeure, maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum. Bila hanya sebagian rumah yang musnah, penyewa berhak meminta pengurangan harga sewa atau pembatalan perjanjian, namun tidak dapat menuntut ganti rugi.
Pertanyaannya, apakah dalam hal rumah rusak sebagian akibat force majeure dan tidak lagi layak huni, perikatan sewa otomatis gugur, atau harus melalui pembatalan perjanjian terlebih dahulu?
Untuk menjawab hal ini, perlu merujuk pada kaidah hukum dalam Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 287 K/Sip/1959 yang diputus oleh Majelis Hakim Agung R. Wirjono Prodjodikoro, S.H. (Ketua Majelis), dengan anggota M.H. Tirtaamidjaja, S.H., dan M. Abdurrachman, S.H.
Putusan tersebut telah ditetapkan sebagai Yurisprudensi Mahkamah Agung RI dalam Rangkuman Yurisprudensi Mahkamah Agung Indonesia Seri II Hukum Perdata dan Acara Perdata, menjelaskan bahwa untuk dikatakan geheel en al vergaan (musnah seluruhnya) sebagaimana dimaksud Pasal 1553 KUHPerdata, tidak harus rumah tersebut benar-benar hilang total. Cukup apabila rumah mengalami kerusakan fisik yang parah sehingga tidak dapat digunakan kembali sebagaimana mestinya.
Dengan demikian, apabila sebagian rumah musnah karena kejadian luar biasa atau force majeure dan tidak lagi berfungsi layak sebagai hunian, maka perikatan sewa menyewa gugur demi hukum tanpa perlu persetujuan pembatalan terlebih dahulu.
Sebaliknya, jika kerusakan atau kebakaran rumah disebabkan oleh kelalaian penyewa, maka penyewa wajib mengganti kerugian sesuai ketentuan Pasal 1560 dan 1565 KUHPerdata.(Red)
